במקרים רבים נדרש הקונה להמתין תקופה מסוימת מרגע חתימת החוזה ועד לקבלת המפתח, ומחיר למשתכן הוא דוגמא מצוינת לעניין זה.

לאחר התשלום הראשון שבמעמד חתימת החוזה, האפשרויות לתשלום היתרה הן:

– תשלום מדורג (לפי התקדמות הבניה/אחת לתקופה)

– דחיית כל יתרת התשלום למועד קבלת המפתח

– הקדמת תשלומים מלאה (למעט, אולי, תשלום 10% אחרונים לפני הכניסה)

בתשלום המדורג המשכנתא נמשכת במנות, והעומס על הקונה נערם על כתפיו בהדרגה, ועל היתרה מתווסף יוקר בגין מדד תשומות הבניה.

לדחיית כל התשלום לסוף יש יתרון של הקלה בהוצאות עד הכניסה, אך החיסרון הגדול הוא שעל כל היתרה מתווסף יוקר בגין מדד תשומות הבניה.

כשמקדימים את התשלומים, אמנם מעלימים לחלוטין את הדאגה מפני מדד תשומות הבניה, אך כמו כל דבר בחיים – זה עולה לקונה בהחזרים חודשיים על מלוא סכום המשכנתא שנמשך.

וזאת במקביל לתשלום שכירות/משכנתא קיימת על הבית בו הוא מתגורר עד לקבלת המפתח.

כשאין בעיה להוסיף תשלומים להוצאות החודשיות – אז אין בעיה והכל HAPPY.

אבל מה קורה כשלקונה אין את היכולת לקבל על עצמו עוד הוצאות?

נעים מאוד! גרייס!

גרייס, בתרגום חופשי הוא “חסד”. הבנק שמלווה לכם את הכסף עושה אתכם “חסד” לתקופה נקובה, בה ההחזר יהיה רק בגין הריבית והקרן לא תשולם.

זה בהחלט מקל על המעמסה החודשית, אבל בואו נבין עד הסוף מהו גרייס בעצם.

נניח דוגמא:

משכנתא 1 מש”ח

תקופה 30 שנה

גרייס נדרש – שנתיים

חלוקה סטנדרטית (ולא טובה!!) לשלישים

ריביות:

• פריים 1.25
• קל”צ 4
• מ”צ 2.9

החזר חודשי ראשוני “רגיל” בעבור משכנתא כזו הוא 4,098 ₪. 1,822 ₪ ע”ח קרן ו- 2,275 ₪ ע”ח ריבית.

בעת הפעלת גרייס, התשלום ע”ח הקרן איננו משולם, אלא רק הריבית.

בהחלט הקלה משמעותית.

בכל חודש בשנתיים הראשונות ישלם הקונה תשלום של 2,275 ₪ “בלבד”.

נקפוץ שנתיים קדימה בזמן…

הסתיימה תקופת הגרייס.

בשביל הקלות בחישוב, ועל מנת לא להיכנס לספקולציות ותחזיות, שנניח שלא תפחה כי המדד היה למשך שנתיים בדרך נס, והפריים לא זז.

אי לכך, הקרן כרגע עדיין 1 מש”ח.

התקופה שנותרה היא 28 שנים ולא 30, מה שמביא את התשלום המלא להיות 4,285! כמעט 200 ₪ יותר ממה שהיה משלם הקונה על המשכנתא בלי הגרייס.

מה קורה לעלות המשכנתא הכוללת?

במקרה בלי גרייס, עלות הכסף (תשלומי ריבית והצמדה) תהיה כמעט 890,000 ₪.

במקרה עם גרייס, עלות הכסף תהיה כמעט 930,000 ₪. כמעט 40,000 ₪ יותר!!

בפועל, יהיה יותר, מכיוון שהמדד בעולם שלנו איננו 0, ונמוך ככל שיהיה – ינפח את יתרת הקרן, ולכן יביא לעליית ההחזר החודשי ע”ח הריבית בתקופת הגרייס, וכמובן לעליה בהחזרים אחרי תקופת הגרייס.

לצורך ההשוואה, מדד תשומות הבניה על מליון ₪ יכול להגיע ל- 1.5%-2% בשנה (בשנתיים האחרונות היה 2% בערך) ואז התשלום הנוסף לקבלן יהיה 30 אש”ח – 40 אש”ח.

מצד שני, תשלום בגין מדד תשומות הבניה יהיה מיידי בערכים נוכחיים ואילו עלות משכנתא בה הופעל הגרייס מחושבת על כל התקופה ומערבת ספקולציות כאלו ואחרות לגבי התנהגות המדדים וזחילת הריביות.

בהחלט לא חד משמעי, ותידרש פה החלטה אמיצה וכן… קצת הימורים. 

ההמלצה המתבקשת היא לבחון את האופציה כאופציה ולא להפעיל גרייס בצורה עיוורת.

עשו בשכל, ותכננו את המשכנתא שלכם עם אחריות.

אם אתם לא יודעים איך להתחיל – תיעזרו באיש מקצוע שיעשה לכם סדר, וימנע מכם הפסדים