תכנון נכון של המשכנתא
תכנון נכון של המשכנתא
שאלה חשובה שכל לווה שואל את עצמו, איך אני יודע שהמשכנתא שלי טובה?
שאלה מצוינת, לא כך?
לראייתי, משכנתא טובה היא משכנתא שמתוכננת היטב.
אז הפעם, קוראים יקרים, נדבר על מדדי הצלחה בתכנון משכנתא.
*לא נדבר על יחס לשקל, ולא על מרווח. בסוף נבין גם למה.
פעם מישהו העלה פוסט בקבוצה ושאל בדיוק את השאלה הזו: “איך יודעים שהמשכנתא טובה?”
אני עניתי, שמשכנתא טובה היא משכנתא שעונה על הצורך, מתחשבת ביכולות ובמגבלות וכמובן לוקחת בחשבון את התכניות.
עד כאן כותרות… עכשיו נרחיב.
צורך: המשכנתא היא המענה המשלים שלנו לרכישה, לצד ההון העצמי.
אפשר להגדיר מדד ראשון להצלחה – לענות על הצורך – ומשמעו להגיע לסכום הרכישה שרציתם.
ותכל’ס, אולי החשוב ביותר… תוכלו לתכנן אחלה משכנתא שבעולם, אבל אם היא לא מביאה מספיק כסף לתהליך אין בה טעם.
יכולות ומגבלות: אלו הן ההכנסות הנוכחיות של הלווה וההון העצמי של
שימו לב שכל יכולת היא גם מגבלה. בהתחלה אולי זו קביעה מבלבלת, אבל תחשבו על זה רגע… ועוד אחד… והנה הבנתם , וזה מביא אותנו להגדיר מדד שני להצלחה – ניצול היכולות ועמידה במגבלות.
אם לא השכלנו לנצל את היכולות העומדות לרשותנו (מינוף נבון של ההון העצמי וחתירה ליחס החזר מתאים לנו) המשכנתא שלנו כנראה לא תהיה אופטימאלית עבורנו.
תכניות: כל מה שאנחנו מתכננים לעשות החל מיומיים אחרי קבלת כספי הבנק ועד חמש שנים ולא יותר מעשר שנים אחרי קבלת הכסף (תכנית ארוכת רואי יותר מזה היא כבר ממש יריה באפלה…). התכניות שלכם יכולות להיות פרעון קה”ש, סילוק הלוואה, שדרוג הנכס, רכישת נכס נוסף, כספי פיצויים שמגיעים בעוד תקופה ועוד ועוד. ממש כמעט כל דבר שאתם מצליחים לדמיין קורה בסבירות כזו או אחרת בעתיד הנראה לעין.
התחשבות בתכניות צריכה להשתקף באופן מובהק בתכנון המשכנתא שלנו, ובכך למזער את החשיפה לעמלות היוון למיניהן. זהו, אם כן, המדד השלישי לתכנון מוצלח.
עכשיו אתם בטח שואלים איפה הריביות? ואיפה המרווח? והיחס לשקל?
אז כאן הזמן לציין במחרצות, שלריביות אין שום חלק במדידת המשכנתא, וריביות טובות (לבדן) לא יכולות להעיד על משכנתא טובה יותר או פחות. כך גם המרווח. (למרות שאין ויכוח כל ההרגשה הטובה שנותנת ריבית נמוכה)
הריביות הנמוכות שלפעמים ניתן לקבל עבור משכנתא מזעזעת מסנוורות את הלווים, וגורמים להם לחשוב שיש בידיהם משכנתא טובה.
לרוב, הריביות יעידו על טיב המכרז, או לחילופין כמה הבנקאי הצליח לבלבל את הלווים כשישבו מולו והוא הציע להם משכנתא סטנדרטית – תמהיל מגירה – שלא ממש מצטיין במדדים שרשמתי למעלה.
לדוגמא, לקוח שמתכנן לרכוש נכס שמיועד לפינוי בינוי ולוקח משכנתא קצרה “כי הוא מוכר אותו בעוד חמש שנים” וגם “כי הוא קיבל ריביות נמוכות יותר לתקופות הקצרות” משלם מכיסו (הוצאה) עבור מימון שהיה יכול להיות משולם מכספי המכירה (אי הכנסה).
חבל, כי הכסף המיותר שהוא מוותר עליו בשוטף יכול היה לעשות דברים גדולים אחרים, ובכל מקרה – כסף שאתה מוציא היום לא שקול לכסף שלא תקבל מחר. אשאיר לכם לחשוב על זה בעצמכם.
(יש עוד שפע של דוגמאות בסיסיות (ופחות בסיסיות) בתכנון המשכנתא אבל הפוסט כבר מתחיל להתארך)
לסיכום, אני מביא בחשבון שלושה מדדים לטיב המשכנתא:
- מענה על הצורך
- תכנון בגבולות הגזרה
- ראיית הנולד
קחו את הכתוב כהמלצה לתכנון נכון של המשכנתא.
הסתבכתם? – שקלו ברצינות להיעזר ביועץ משכנתאות, שיעזור לכם לתכנן נכון.
אחרי שיש לכם בסיס טוב – תוכלו לבחור אם להתרוצץ לבד מול הבנקים או להשאיר ליועץ את התענוג.
שיהיה בהצלחה!!
