שמאות
שמאות…
כשניגש לבנק ונבקש משכנתא, זה תמיד יהיה כנגד שיעבוד נכס כלשהו.
ובכן, כמה שווה הנכס? בדיוק כמו מחיר הרכישה? קצת יותר? הרבה פחות?
בואו נדבר על זה, וננסה לא להאריך…
בשלב הראשון הבנק לא יקרא עליכם תיגר ו”יאמין” לכם שהנכס שווה כמה שאתם אומרים (או חושבים… תלוי במקרה). אבל…, אם תשימו לב טוב, ותקראו את אותיות הקטנות באישור העקרוני המלא, תראו שאחד
התנאים למתן ההלוואה הוא: “הערכת שמאי לפיה הנכס בנוי כדין ותואם את שווי הנכס שנמסר בבקשת ההלוואה”.
מבחינת הבנק, השמאות תתבקש בכל מקרה בו אין לבנק מקור מהימן לבסס עליו את שוויו האמיתי של הנכס.
כמה דברים שחשוב לדעת על כך:
- שמאות פרטית יקרה יותר משמאות עם הפניה מהבנק (ממש כמו תרופת מרשם ).
- שמאות מטעם הבנק מבוצעת במחיר מדורג לפי שווי הנכס. המחירים המדויקים לפי המדרגות יופיעו תמיד בהפניה של הבנק.
- שמאות במשכנתא שמכילה רכיב זבאות מבוצעת במחיר מופחת עוד יותר.
- שמאות מבוצעת ע”י שמאי מרשימת השמאים המאושרים של הבנק בלבד.
- למרות האמור בסעיף הקודם, בנק ישראל קבע כי לצורך הגברת התחרות בין הבנקים – בנק א’ לא יוכל לסרב ללא הסבר סביר להצגת שמאות שבוצעה עם הפניה מבנק ב’, תחת כמה תנאים:
– השמאות בוצעה לפני 90 יום לכל היותר.
– השמאי של בנק ב’ רשום גם ברשימת השמאים של בנק א’.
- שמאות גבוהה ממחיר הרכישה לא מזכה אתכם במימון גבוה יותר (למעט מחיר למשתכן. אתייחס בהמשך).
שמאות לפי סוגי רכישה:
- שמאות ברכישה מקבלן.
לעיתים קרובות, היות והנכס עדיין לא קיים, השמאות תבוצע על סמך תכניות בניה, מפרטים ואישורים הקבלן ימציא לרוכשים לפי דרישת השמאי.
ישנם מקרים בהם הבנק יוותר על השמאות:
א. בנטילת משכנתא מהבנק המלווה.
ב. כאשר בוצעה שמאות מרוכזת ובנקים שאינם מלווים מכירים את הפרויקט ועובדים עם השמאי.
- שמאות במחיר למשתכן.
זהו מקרה מיוחד, בו שמאות הגבוהה ממחיר הנכס מזכה אתכם במימון גבוה יותר.
א. אם השמאות נמוכה מ- 1.8 מליון ש”ח – אחוז המימון יחושב מול השמאות.
ב. אם השמאות גבוהה מ- 1.8 מליון ש”ח – אחוז המימון יחושב מול 1.8 מליון ש”ח.
ג. אם גם המחיר הרכישה וגם השמאות גבוהים מ- 1.8 מליון ש”ח – אחוז המימון יחושב מול מחיר הרכישה (כמו רכישה רגילה).
- שמאות לנכס בנחלה/משק חקלאי או יקר מ- 4,000,000 ש”ח (או לפי שיקול דעת ודרישה של הבנק).
שמאות במקרה זה תהיה שמאות מורחבת. היא תקיף יותר פרמטרים ותתאר את הנכס בהרחבה.
היא גם תעלה יותר בסדרי גודל ביחס לשמאות “רגילה”.
- שמאות ברכישה מיד שניה.
נקודת התורפה של רכישה מסוג זה היא שווי הנכס, שכן אם יוערך הנכס בפחות ממחיר הרכישה שסוכם בחוזה – שיעור המימון יפחת, ויכול להכניס את הרוכש לבעיה מימונית
לכן, ככל שהעסקה גבולית באחוזי המימון ו/או הנכס במצב רישומי בעייתי ו/או מחיר הנכס נראה גבוה משמעותית ממחיר השוק ואתם משום מה עדיין מעוניינים בו – מומלץ לבצע שמאות מוקדמת.
שמאות מוקדמת יכולה להתבצע גם היא מול הפניה מבנק כלשהו ממנו קיבלתם אישור עקרוני, והיא תכובד גם בסוף התהליך.
טיפ אחרון וחשוב מאוד מאוד הרכישה מסוג זה (תודו לי אחר כך) הוא לשים לב מיהו הנציג המראה את הנכס לשמאי.
חשוב מאוד שהוא יהיה מבעלי הנכס או מתווך (במידה ולא גרים בנכס).
לא ילדים קטינים, לא השכן, לא החבר הכי טוב, לא הורה ובטח שלא אתם כרוכשים.
