כידוע, בנק ישראל מחיל מספר מגבלות על המשכנתא.

המגבלות האלו קובעות כמה משכנתא נוכל לקבל, כיצד תורכב המשכנתא ואיזה יחס מההכנסה הפנויה אנחנו יכולים להקצות לטובת ההחזר החודשי, או במונח המקצועי – יחס החזר.

כל המגבלות האלו מכניסות אותנו למעין קופסא.

בסקירה הזו נעבור על מגבלת בנק ישראל על יחס ההחזר.

אבל קודם כל, נגדיר מהי הכנסה פנויה.

ההכנסה הפנויה היא הסכום שנותר לכם מההכנסות החודשיות שלכם לאחר ניכוי התחייבויות ארוכות טווח.

התחייבויות ארוכות טווח כוללות למשל (ולא רק) את התשלומים הבאים:

– הלוואות שיתרת התקופה שלהן ארוכה מ- 18 חודשים (הלוואות בנקאיות/חוץ בנקאיות/מימון רכב וכו’)

– תשלומי מזונות לפי מה שמצוין בהסכם גירושין חתום ע”י בית משפט

– שכירות (במקרים מסוימים)

כאמור, יחס ההחזר הוא היחס בין ההחזר החודשי על המשכנתא לבין ההכנסה הפנויה.

דוגמא מספרית:

נניח והמשכורת החודשית שלכם 12,000 ש”ח, ויש לכם הלוואת רכב עם החזר חודשי בגובה 2,000 ש”ח לעוד 3 שנים (36 חודשים)… ומכאן שההכנסה הפנויה 10,000 ש”ח.

אם ההחזר החודשי על המשכנתא 2,500 ש”ח, הרי שיחס ההחזר הוא 25% (לפי 2,500 מתוך 10,000).

נשוב להסבר. בהתאם להנחיות בנק ישראל, יחס ההחזר לא יהיה גבוה מ- 50%, כאשר הסכום שבין 40% ל- 50% מוגדר כ- 100% סיכון.

זו הסיבה בגינה הבנקים מיישרים קו לפי 40% יחס החזר. נדיר מאוד מאוד לראות משכנתא שמאושרת עם יחס החזר גבוה מ- 40% – כך שלא הייתי ממליץ לכם לבנות על זה.

אז אמרנו 40%… וכאן בדיוק המקום לציין שלעיתים משתמשים בחישוב מחמיר, ומכניסים את כל ההתחייבויות כולל ההחזר החודשי על המשכנתא לאותו החישוב, וכך יוצא שההחזר החודשי המקסימלי על המשכנתא יכול להיות נמוך יותר.

נחזור לדוגמא ונסביר למה הכוונה.

יחס ההחזר המקסימלי על המשכנתא בדוגמא שלנו – 4,000 ש”ח (לפי 40% מתוך 10,000 ש”ח)

יחס ההחזר המקסימלי הכולל במקרה המחמיר – 4,800 ש”ח, וממנו נפחית את ההלוואה 2,000 ש”ח, ונישאר עם החזר מקסימלי על המשכנתא בגובה 2,800 ש”ח בלבד!

לכן מומלץ להבין כיצד מחושב יחס ההחזר בבנקים שאתם ניגשים אליהם.

הסתבכתם? מתקשים לחשוב מחוץ לקופסא? לא נורא! תמיד אפשר לפנות אליי, ואחסוך לכם את כל כאב הראש הזה. צרו קשר!!