מצד אחד, בנק ישראל נתן הנחיה גורפת לכל הבנקים לאפשר הקפאה של המשכנתאות במספר חודשים על מנת למנוע מצב מיידי של פיגורים בתשלומים, מצד ציבור שלם של בעלי משכנתאות שבימים כתיקונם לא היו מפגרים בתשלומים. כל זאת בצל המשבר הכלכלי והאבטלה הגואה.

מצד שני – נוטלי משכנתאות חדשות.

מה איתם? ומה עולה בגורלם נוכח המשבר הפתאומי הזה שפקד את העולם? נראה שעד כה – המשבר לא מיטיב איתם במיוחד, וזאת בלשון המעטה. בגזרת המשכנתאות החדשות יש שורה של בשורות רעות… הריביות הגיעו קרוב לשמיים והשוני בין הבנקים יוצא דופן.

אז מה קרה פה? מה קורה פה? מה קורונה פה? (הייתי חייב )

תזכורת – ממה הריבית מורכבת…

כל מסלול במשכנתא נושא ריבית שמורכבת מעוגן ומרווח.

העוגנים המשמשים את הבנקים הם עקום האפס (תשואות אג”ח ממשלתיות) וריביות המשכנתא הממוצעות – שניהם על פני תקופות שונות.

אפשר להסתכל על העוגנים גם כעל עלויות הגיוס של כספי הבנק, במילים אחרות – כמה עולה לבנק לקנות כסף.

את המרווח קצת יותר קשה להסביר, בעיקר מפני שהחישוב שונה בין הבנקים, אך העיקרון זהה ולכן ניתן לתאר את המרווח כצירוף של גורמי רווחיות וגורמי סיכון.

עד כאן התזכורת, וכעת נבין מה התקופה עשתה לריבית.

מבחינת העוגנים, הם הספיקו להתעדכן במהלך עשרת הימים הראשונים של חודש מרץ 2020, ממש ברגע האחרון לפני שהקורונה התרגשה עלינו לרעה. לכן, את השפעת הקורונה על העוגנים אנחנו עדיין לא רואים, למרות שהריביות הממוצעות כבר עלו לחלוטין (בפועל, לפי מה שקורה בשטח) ועקום האפס עלה באופן ניכר.

מבחינת המרווח, נוכל להבחין בשני וקטורים של שינוי.

התוספת בגין רווחיות עלתה מפני שכל השוק נקלע לבעיית נזילות (=מחסור במזומנים) בעקבות מימוש האחזקות בשוק ההון שגרם להתרסקות בשוק ההון.

התוספת בגין הסיכון עלתה גם היא מפני שגם הבנקים, כמו כולנו, לא ממש יודעים מה יוליד יום. חוסר הוודאות גדול ממה שניתן להכיל, ולכן העליה.

שתי התוספות האלו אינן אחידות בין הבנקים, גם מפני שגיוס ההון מתבצע באפיקים שונים בין בנק לבנק, וגם בגלל שאת הסיכון ניתן באופן טבעי לפרש ולהתגונן מפניו באופנים שונים, וגם שם הבנקים נבדלים זה מזה.

אז עכשיו את העליה של המרווחים אנחנו מבינים וכך גם את ההשפעה שלהם על ריביות המשכנתא שלנו.

בפאזה הבאה, אנחנו צפויים להיות עדים לזינוק נוסף בריביות, הפעם בגין עליית העוגנים.

נכון לרגע כתיבת שורות אלו, כבר רואים את זה בהצעות של מזרחי טפחות, שם עדכון העוגנים היה ב- 26/3/2020.

לאן השוק הולך?

טוב… אינני נביא, ולכן לא אתיימר לרשום דבר מלבד דעתי האישית לגבי תרחיש שאני מאמין שהוא אפשרי בתקופה הזו.

1. עוד הרבה לפני מיגור הקורונה, אי הוודאות יפחת, שוק ההון יתייצב (לאו דווקא על אותה הרמה שהיה ערב המשבר), ואיתו גם תשואות האג”ח הממשלתיות כנראה תרדנה. זה יביא לירידה של עקום האפס והרגעת העוגנים התלויים בו.
2. אותה הפחתה באי הוודאות תביא גם לירידה בגורמי הסיכון שהבנקים משקללים, ומכאן שגם החלק “הסיכוני” במרווח ירד.
3. עם חזרת המשקיעים לשוק ההון וירידית התשואות – עלויות גיוס ההון של הבנקים תרדנה, מה שיביא לירידה גם בחלק “הרווחי” במרווח.
4. סעיפים 1-3 בעצם תומכים בירידת ריביות המשכנתא, ומכאן שגם העוגן של הריביות הממוצעות צפוי לרדת חזרה.

התרחיש שאני מצייר הינו אחד מיני רבים, אך בעיניי הסביר ביותר שיקרה, ללא קשר לרמת הריביות המדויקת שנגיע אליה בעוד מספר חודשים. להערכתי האישית הריביות לאחר ההתייצבות תהיינה עדיין גבוהות יותר מרמתן בתחילת מרץ 2020, אך אם נחזור לאותה הרמה או טיפה מעל, זה פחות רלוונטי – כי זה לא מה שמקשה היום על משכנתאות חדשות, אלא אותו חוסר וודאות.

אבל קודם לכן – תתכוננו להמשך סביבת ריביות לא נוחה…

מה עושים עם כל המידע הזה?

קודם כל – מבינים.

לאחר מכן – משקללים אותו לתוך קבלת ההחלטות בדילמות שלכם היום.

א. האם לרכוש דירה עכשיו?

ב. אם כבר רכשתי, האם לחתום עכשיו על המשכנתא?

ג. אם כבר חתמתי, האם למשוך את הכספים עכשיו, או להמתין?

ד. אם רכשתי מקבלן והחלטתי להמתין, מה יהיה עם מדד תשומות הבניה?

ה. ועוד ועוד…

כל השאלות האלו הן שאלות גדולות ומורכבות הרבה יותר מהמשפט האחד שמרכיב אותן.

אני מזמין אתכם לפנות אליי ולספר לי את הסיפור שלכם.

יחד נמצא את ההגיון שיוביל אתכם בתקופה המאתגרת הזו.

צרו קשר!