עכשיו או מאוחר יותר? מאוחר יותר או מאוחר מדי? 

כבר 6 חודשים אחורה אנחנו עדים לעליות ריבית בזחילה. 

כמעט בכל התקופות. צמודות מדד ולא צמודות. 

המגמה הזו מעלה שאלות רבות אצל לווים שנמצאים בשלבים שונים בתהליך נטילת המשכנתא.

~ לקוחות שרכשו דירה לכניסה עתידית (ובראשם הרוכשים במחיר למשתכן) שמתלבטים האם לעשות מאמץ נוסף על תשלומי השכירות ולהתחיל לשלם מוקדם יותר על משכנתא שעל פניה נתפשת זולה יותר. 

~ לקוחות בבניה עצמית שמושכים את המשכנתא במנות, המנסים להאיץ ככל הניתן בתהליך הבניה כדי למשוך מהר יותר את המנה הבאה. 

~ וכמובן, רוכשים פוטנציאליים שרק החלו תהליך גישוש אחר דירה ובירורים לגבי משכנתא. 

אם ננסה להבין את הסיבות למגמה הזו, נגלה לא מעט גורמים. חלקם גדולים ומשמעותיים יותר, וחלקם פחות. נעמוד על מספר גורמים עיקריים: 

א. עליית ריבית בנק ישראל ובעקבותיה, באופן אוטומטי ומיידי, ריבית הפריים – לראשונה מזה כ- 6 שנים. 

ב. גידול בהיצע הנכסים (דירות קבלן, קרקעות לבניה עצמית, הרחבות ביישובים קהילתיים, תכניות התחדשות עירונית כמו תמ”א 38 – שמוסיפות דירות לגובה על בניינים קיימים ועוד) שמביא בתורו לגידול מתמיד במספר המשכנתאות ובהיקפן. 

ג. שינויים פנימיים בעמדות הבנקים (הגדולים בסקטור המשכנתאות) לגבי גבולות התחרות עם הבנקים “הקטנים יותר”.

לצד כל אלה יש עוד שלל סיבות כמו התנהגות אג”ח ממשלתי לתקופות שונות והחלטות רגולטוריות וממשלתיות שמשפיעות בעקיפין על שוק המשכנתאות ועוד ועוד.

נוסף על כך, אנו עדים גם לתחזית בנק ישראל לעליה של כאחוז נוסף לריבית במשק בתוך שנתיים (הריבית המוניטרית צפויה לעלות ל-0.50% ברבעון השלישי של 2019 ולהמשיך לעלות בהדרגה עד ל-1.25% בסוף 2020).

משמע ריבית הפריים צפויה להגיע לרמה של 2.85% תוך 20 חודשים מהיום. 

בתורה, תשפיע ככל הנראה על עוגנים אחרים, בעקבות עליית כדאיות להשקעות מקומיות. 

נחזור לדילמה שפתחנו איתה – האם להקדים לקחת משכנתא ולשריין ריביות טובות יותר או לא? 

מובן מאליו שכל מקרה נדון לגופו, אך אנסה להניח כלי פשטני מעט לקבלת ההחלטה לפי ראייתי המקצועית. 

אם תקופת ההמתנה עד לנטילת המשכנתא/המנה הבאה עולה על מספר חודשים (יותר מחצי שנה) אני הייתי ממליץ להמתין. 

במקרה של כפל תשלומים (שכירות והחזר משכנתא), עבור תקופה של מספר חודשים ניתן גם לתכנן עמידה בתקציב הדוק יותר, מה שלא ניתן לומר על תקופה ארוכה יותר.

לתקופות ארוכות ממש כמו שנתיים אין על מה לדבר. 

לשיטתי – תכנון טוב ומוקפד של המשכנתא והתאמה לפרופיל הלווה יכול לחפות על התייקרות בריביות. 

אמנם החשיפה למדד תשומות הבניה מרחפת מעל ראשם של הרוכשים, ואת הפער חייבים להשלים מההון העצמי, אך תקופה ארוכה של תשלומים כפולים יכולים לעיתים לרסק תא משפחתי. תחילה כלכלית, ודי מהר גם המתחים והלחצים יתנו את אותותיהם. 

לסיכום דבריי, ההמלצה הגורפת היא להיות שקולים. 

כל מקרה צריך להיבחן לעומקו והכלל שהנחתי הוא אחד, פשטני ולא יחיד.

הדרך הנכונה, אם הגעתם לצומת הזו, היא להסתייע באיש מקצוע שיעזור לקחת בחשבון היבטים שאולי לא תראו לבדכם.