ריבית משתנה – ובלי מילה על פיתוי
ריבית משתנה – ובלי מילה על פיתוי!
בסקירה הזו נדבר על הזדמנויות ועל סיכון. לא בעולם ההשקעות אלא בעולם המשכנתאות.
הריבית המשתנה. (לא רק לאוהבי סיכון)
בהמשך לסקירה הקודמת שלי על הריבית הקבועה במשכנתא (מוזמנים לחפש בקבוצה ולקרוא ), נרחיב על הריבית המשתנה.
נזכיר, שהריבית המשתנה – ערכה מוכרז מחדש אחת לפרק זמן קבוע לאורך חיי ההלוואה, ובין הכרזה אחת לעוקבת – הריבית למעשה קבועה.
ישנן מספר סוגי ריביות משתנות: משתנה כל X חודשים (עוקבת אג”ח), מסלול עוקב פריים (משתנה כל חודש), עוקב מט”ח (כלשהו).
*השימוש במילה “עוקב/ת” במקום “צמוד” הינו מכוון, על מנת לא לבלבל עם הצמדה למדד.
אם נסתכל רגע לעומק ונבחן את הריבית, נבקש להבין מספר דברים:
- מדוע הריבית המשתנה יותר זולה מריבית קבועה?
- מדוע מטפטפים לנו כל הזמן שהריבית המשתנה יותר מסוכנת?
- למה לשלב אותה במשכנתא נוכח הסיכון?
- כיצד לשלב אותה במשכנתא למרות הסיכון?
מתחילים…
מדוע הריבית המשתנה יותר זולה מריבית קבועה?
כפי שצוין, הריבית המשתנה מתנהגת כריבית קבועה בין הכרזות עוקבות. למה אם כן, היא זולה יותר עבור תקופה נתונה?
ובכן, היא לא! הבלבול נובע מכך שלא משווים את התקופות נכון…
ברגע שנשווה ריבית משתנה כל 5 שנים למסלול זהה בריבית קבועה לחמש שנים – הריבית הקבועה תהיה לרוב זולה יותר או לפחות זהה לריבית המשתנה.
מנגד, אם נשווה מסלול ל- 30 שנה בריבית משתנה כל 5 שנים שנה למסלול ל- 30 שנה בריבית קבועה – נקבל שהמשתנה בהכרח זולה יותר מהקבועה. וזאת למה? פשוט משום שהריבית הקבועה כעת לתקופה של 30 שנה ואילו הריבית המשתנה היא עדיין לחמש שנים!! (לא הבנתם? תקראו שוב את הפסקה הקודמת)
כזכור, כל מוסד פיננסי יעדיף לקבל פחות תמורה בעבור הכסף כאשר ההחזר קרוב, וככל שההחזר מתרחק – יגדיל את התמורה שידרוש בעבור ההלוואה.
מדוע מטפטפים לנו כל הזמן שהריבית המשתנה יותר מסוכנת?
המשותף לכל הריביות המשתנות, הוא שהן מגלמות בתוכן אפשרות “לתקן” את המשכנתא לפי מצב השוק במועד ההכרזה מחדש על הריבית, אחת ל- X חודשים, וככל שה- X קטן – מרחב הטעות וההפסד של הבנק בעצם קטן (ושל הלקוח – גדל), מה שמאפשר לו לתמחר את הריבית בזול יותר ללקוח.
יקפוץ התורן ויעיר שריבית הפריים השתנתה פעם אחת במשך 8 השנים האחרונות… והוא כמעט יצדק.
אלא שהריבית הוכרזה בכל חודש מחדש. הכלכלה העולמית שורה באי וודאות כבר לא מעט שנים, וזה לא מאפשר לבנקים המרכזיים בכל העולם להתנהל עם ריביות גבוהות ולכן שומרים אותן נמוכות ואף מפחיתים אותן לפי הצורך.
אך מתכנן משכנתא נבון, יזכור שמצב שוק כזה או אחר לא באמת משנה את מנגנון עדכון הריבית, וימשיך להתייחס אל מסלול עוקב פריים (ולמעשה לכל מסלול בריבית משתנה כל פחות מ- 5 שנים) – כאל מסלול מסוכן.
זו הסיבה, אגב, שבנק ישראל מגביל את השילוב שלה במשכנתא לשליש לכל היותר. בגלל הסיכון הגלום בה.
למה לשלב ריבית משתנה במשכנתא נוכח הסיכון?
כללי המשחק אומרים שהבנק יעדיף “לתקן” את המשכנתא ככל שיוכל לאורך התקופה.
הוא יאהב להצמיד למדד, ובכך לשמור על ערך הכסף שיקבל בכל חודש, והוא יאהב ריביות משתנות (למעט הפריים, שזולה לו מדי…) בהן יתקן כאמור את הריבית לפי מצב בשוק בכל Xחודשים.
לפי אותם כללי משחק, נרצה במידה מסוימת “לשחק לידיים של הבנק” ולעזור לו לשמור על ערך הכסף, ובכך הריביות תהיינה נמוכות יותר.
מכאן – ששימוש בריבית המשתנה הינה הזדמנות להוזיל את המשכנתא.
וכך, ככל שנבנה משכנתא שיותר נוחה לבנק, כך הריביות תהיינה נמוכות יותר, אך כיצד בדיוק נעשה זאת בחכמה? כיצד ננצל הזדמנות בלי להיחשף יותר מדי לסיכון? – שאלה מצוינת!
כיצד לשלב ריבית משתנה במשכנתא למרות הסיכון?
עכשיו כשאנחנו יודעים איך הריבית המשתנה עובדת, נבקש להבין כמה נכון לשלב ממנה.
אז מסלול הפריים הוא חריג, כי למרות שהוא למעשה ריבית משתנה – הוא מתומחר זול מאוד ולא משקף צפי רווחים גבוה לבנק, וממנו נחתור לקחת את השליש “שמגיע” לנו (ובבנק הפועלים, נכון להיום בכל אופן, 30%).
שאר הריביות המשתנות מתומחרות יותר גבוה, ומהם נעדיף לא לעבור יחס של חמישית מסך כל המשכנתא.
מבחינת התקופות, נרצה לייצר כמה שפחות נקודות בהן המשכנתא יכולה לתקן את עצמה, ולכן נשאף לקצר את המשתנה, ובטח שלא לקחת אותה לתקופה מקסימלית כשאפשר לא לעשות זאת.
אז… תכננו בחכמה!
יש לציין שכל מה שנכתב איננו בגדר המלצה גורפת לאף משכנתא / ייעוץ מכל סוג שהוא.
לתכנון טוב ומקיף של המשכנתא שלכם יש ללמוד לעומק את הנושא, או להיעזר באיש מקצוע.
