פירעון מוקדם
נפל עליכם כסף מהשמיים?
זכיתם סוף סוף לקבל טלפון מאראלה?
הדודה הרחוקה מאמריקה רשמה גם אתכם בצוואה? מעוניינים למחזר את המשכנתא הקיימת?
או אולי פשוט עבדתם קשה וחסכתם סכום כסף?
כמה מילים על פירעון מוקדם!
בפרעון מוקדם אתם מעמידים במבחן את הרווחיות של הבנק בעסקה שחתם מולכם.
אז מה קורה עכשיו?
הבנק יחשב כמה היה יכול להרוויח על ההלוואה שנתן לכם, ואם גרמתם לו הפסד (או יותר נכון מניעת רווח) הוא יפצה את עצמו על כך.
הפיצוי הזה נקרא – עמלת פירעון, או בשמה המקצועי – עמלת היוון (מלשון הווה).
מתי הבנק מחשיב את עצמו ראוי לפיצוי אם כך? מתי שהריבית הממוצעת על הלוואה זהה להלוואה שאתם מסלקים היום נמוכה מהריבית בהלוואה שלכם.
במילים פשוטות – אתם מחזירים לבנק היום כסף שהוא יוכל למכור למישהו אחר בפחות כסף ממה שהיה מקבל מכם.
אז איך זה עובד? (בלי להלאות אתכם עם נוסחאות לחישוב)
לצורך ההמחשה אשתמש בדוגמא.
נניח ואלו ארבעת מסלולי המשכנתא שלקחתם לפני 8 שנים (לא משנה החלוקה לצורך העניין):
פריים ל- 30 שנה, 1.25%
קבועה לא צמודה ל- 20 שנה, 4.3%
משתנה כל חמש שנים לא צמודה ל- 20 שנה, 3.9%
משתנה כל חמש שנים צמודה ל- 20 שנה, 2.6%
**נתונים חשובים נוספים:
ביום נטילת המשכנתא, הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד לתקופה של 20 שנה היתה 2.2% ועל משכנתאות שאינן צמודות לאותה התקופה – 4.2%.
ביום הפרעון, הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד לתקופה של 20 שנה הינה 1.9% ועל משכנתאות שאינן צמודות לאותה התקופה – 3.7%.
חשוב לזכור!
עמלת הפירעון מחושבת לכל מסלול בנפרד, וריבית הבסיס אליה מתייחסים בחישובי ההיוון תהיה הנמוכה מבין הריבית שנקבעה למסלול והריבית הממוצעת על משכנתאות דומות (צמודות לא צמודות) לאותה התקופה.
עכשיו לחלק ה”כיף”…
- על הפריים לא תהיה לעולם עמלת היוון.
- על הקבועה הבנק יפצה את עצמו לפי הריבית הממוצעת למשכנתאות לא צמודות ל- 20 שנה (4.2% בדוגמא שלנו) על פני תקופה של 12 שנים.
- על המשתנה שאיננה צמודה הוא יפצה את עצמו לפי הריבית הממוצעת למשכנתאות לא צמודות ל- 20 שנה (3.9% בדוגמא שלנו) על פני תקופה של שנתיים, כי הרי בתום 10 שנים תעודכן הריבית.
- על המשתנה הצמודה הוא יפצה את עצמו לפי הריבית הממוצעת למשכנתאות צמודות ל- 20 שנה (2.2% בדוגמא שלנו) על פני תקופה של שנתיים, כי הרי בתום 10 שנים תעודכן הריבית.
והנה הקטע הטריקי…
אין מה לפחד מעמלת ההיוון!
זה שהיא קיימת מעיד על כדאיות מסוימת של הפירעון, ולכן דווקא היכן שקיימת העמלה – יש להיות אופטימיים בנוגע לכדאיות המהלך.
רגע אחרי הפירעון רצוי וראוי לעשות חשיבה מחודשת ליתרת המשכנתא.
יפה תעשו אם תסתייעו ביועץ משכנתא שייתן כיוון ועצה מלומדת.
צרו קשר ויחד נבנה את המשכנתא שלכם נכון עבורכם.
