תמהיל, כידוע, לא ניתן למדידה בפני עצמו. סך הכל אוסף של מספרים ואותיות…

אבל התמהיל כן ניתן למדידה אל מול תמהיל אחר, בהשוואה לסכום ההלוואה שנלקח ו/או ביחס ללווה שלקח אותו.

חלק מהפרמטרים איתם נבוא למדוד את התמהיל יהיו:

• התקופות שנקבעו לכל מסלול
• החשיפה לריביות משתנות
• החשיפה למדד
• גובה הריביות
• גובה ההחזר
• תכנון לפרעון מוקדם
• ועוד

כמובן שהכל חשוב, אך הפעם אתמקד בגובה ההחזר.

ללווה ה”רגיל” גובה ההחזר נשמע כמו משהו תוצאתי – השורה התחתונה של חישוב ההחזרים על כל המסלולים בהלוואה.

הדבר לא כך! (לא רק, בכל אופן)

מי שמתייחס אל ההחזר החודשי כאל שורת סכום גרידא מפספס נקודה חשובה וציון דרך משמעותי בתכנון המשכנתא שלו.

אותו אחד יטעה ויחשוב שמדובר בפונקציית המטרה היחידה, והמטרה היא להביא אותה למינימום המוחלט.

אך האם המינימום הוא אופטימום? תיכף נגיע לזה…

ההחזר הוא אמנם שורת סכום של מחוברים שונים, אבל בשביל שהמשכנתא שלכם תהיה חכמה ונכונה עבורכם – עליכם להשתמש בסכום ההחזר כדי לבצע מיטוב (אופטימיזציה) על כל אותם המחוברים.

בהנדסה קוראים לזה “בקרה בחוג סגור”.

בשונה מ”בקרה בחוג פתוח”, בה מבצעים מדידה של התוצר הסופי רק לשם המדידה, בבקרה בחוג סגור – לוקחים את המדידה ומשתמשים בה כדי לשפר את התוצאה ע”י עדכון ערכי המשתנים שיצרו אותה.

במשכנתא: משתמשים בהחזר כדי לקבוע האם הערכים בתמהיל מתאימים על מנת להגיע לסכום ההחזר הנכון.

קודם אתגרתי את הדעה שלכם על המינימום, ושאלתי אם הוא באמת האופטימום.

אם לא, אז מהו סכום ההחזר הנכון? מהו אותו סכום אופטימלי?

אוקיי, בואו נפתח את זה.

ההחזר חייב להיות בהלימה לשני פרמטרים עיקריים (מדידים), ולהתאים לפרמטר מאוד לא מדיד אחר.

המדידים:

• גובה ההכנסה הפנויה (ההכנסות נטו בניכוי החזרים חודשיים על התחייבויות ארוכות טווח כמו הלוואות ארוכות משנה וחצי, מזונות וכו’)
• גובה המשכנתא

הלא מדיד – התחושות שלכם.

לרוב, אנשים שההחזר החודשי האופטימלי על ההלוואה שלהם גבוה מאוד (נניח 10,000 ₪) יקבלו כאב בטן כשישמעו את זה ויגידו “אני לא רואה את עצמי משלם סכום כזה על המשכנתא…” בלי להתייחס למידת האופטימליות של ההחזר שהם כן רואים את עצמם משלמים.

למה? אי אפשר לקבוע. זה מאוד סובייקטיבי. 

נחזור למדידים.

בנק ישראל מגביל את גובה ההחזר החודשי ליחס מקסימלי של 40% מההכנסה הפנויה (ובפועל, נדיר ביותר שהבנקים מאשרים כזה יחס).

ביחס לגובה המשכנתא נהוג להשתמש ב”כלל אצבע” שאומר שעל כל 100,000 ₪ במשכנתא ראוי להחזיר 500 ₪ לפחות (זוהי איננה הגבלה, אלא שכל ישר. על מנת להגיע להחזר נמוך מזה נאלצים להצמיד למדד סכומים גבוהים יותר לתקופות ארוכות יותר). 

הפרמטרים המדידים מציירים לנו את גבולות הגזרה של ההחזר (מינימום מול מקסימום). זו התחלה יפה אבל איפה האופטימום?

האופטימום המדובר צריך להביא את יכולות הלווה ומגבלותיו בחשבון ראוי.

ניקח שני לווים שצריכים מיליון ₪ ונדגים עליהם:

לווה א’ עם הכנסה פנויה של 50,000 ₪ בחודש ולווה ב’ עם 15,000 ₪ בחודש.

עבור שניהם, המינימום הרצוי – 5,000 ₪.

ללווה א’ המקסימום שיאושר – 20,000 ₪ וללווה ב’ – 6,000 ₪.

נחזור לבקרה בחוג סגור.

נתחיל מתמהיל שלישים שהבנקים משחררים בקלות ולמשכנתא הזו יתקבל החזר מחושב של 4,100 ויחס לשקל 1.92 <<טוב? לא… ממשיכים>>

נשנה תקופות ונקבל 4,600 ויחס לשקל 1.7 <<טוב יותר. לא הטוב ביותר. ממשיכים>>

נשנה את חלוקת הכסף בין המסלולים ונקבל 5,000 ₪ ויחס לשקל 1.64 <<מתקדמים…>>

נשנה תקופות ונקבל 5,970 ₪ ויחס לשקל 1.43 <<פה יעצור לווה ב’ בהכרח, ולווה א’ יוכל להמשיך ולשפר>>

נשנה תקופות שוב ונקבל 10,000 ₪ ויחס לשקל 1.17 <<פנטסטי? כן. אופטימלי ללווה א’? לא ממש, והבטן מתחילה לכאוב>>

מניפולציה נוספת על התמהיל ונקבל 13,500 ₪ ויחס לשקל 1.10 <<כן!!!>>

מניפולציה אחרונה (דרסטית לחלוטין) על התמהיל ונקבל 19,500 ₪ ויחס לשקל 1.05 <<סוף הדרך עבור לווה א’>>

מה ראינו פה?

ראינו תהליך בריא ונכון של תכנון משכנתא בחוג סגור. כאשר ההחזר מוביל אותנו לתיקון המסלולים על מנת שיתקבל סכום “נכון”.

בפועל, ראינו שמגרש המשחקים של לווה א’ מול לווה ב’ גדול בצורה משמעותית, ועדיין, כנראה שלא תמצאו רבים שמשתכרים 50,000 ₪ ומחזירים על המשכנתא שלהם 20,000 ₪… כאבי הבטן מתחילים כשעוברים את ה- 10,000 ₪

עבור לווה א’, ראינו שהוא יכול לתכנן משכנתא של מיליון ₪ ויחזיר עליה רק 50,000 ₪!!

עבור לווה ב’, תשלומי הריבית וההצמדה המינימליים שייאלץ לשלם יהיו 430,000 ₪. 

בחיים האמיתיים, הסכומים שיהיו מוכנים לשלם לווים משני הפרופילים יהיו נתונים לתחושות יותר מאשר לתכנון שכלתני קר.

צריך להתחשב בתחושות כמובן, אבל עד כמה? תעשו חושבים…

אם אתם לווה א’ ויכולים להחזיר על מיליון ₪ בין 50,000 ₪ ל- 920,000 ₪ – במה תבחרו?

אם אתם לווה ב’ ויכולים להחזיר על מיליון ₪ בין 430,000 ₪ ל- 920,000 ₪ – במה תבחרו?

לא הכל תחושות. לא הכל מספרים.

הנכון עבורכם לרוב יהיה בטווח הרחב של האפשרויות ולא באחד הקצוות.

אני מזמין אתכם ליצור קשר ולקבל פרספקטיבה אחרת על המשכנתא שלכם. תכנון נכון = תכנון חסכוני.