משיכה במנות… איך כמה ולמה?
לעיתים הלווה נדרש למשוך את סכום המשכנתא בחלקים, מה שנקרא – במנות.
סיבות אפשריות הן אלו:
א. בניה עצמית ממומנת ע”י הבנק לפי התקדמות הבניה
ב. פריסת תשלומים על פני תקופה ארוכה ביוזמת המוכר
ג. פריסת תשלומים על פני תקופה ארוכה ביוזמת הקונה
ד. בטח יש עוד…
בכל אופן, פעמים רבות עולה השאלה “איזה מסלול למשוך קודם?”
שאלה פחות אינטואיטיבית מהמצופה.
מצד אחד, ישנו מסלול פריים שהריבית עליו הנמוכה ביותר מבין מסלולי המשכנתא, ועליו נשלם הכי מעט אם נמשוך אותו עכשיו.
מצד שני, ישנו מסלול בריבית קבועה (קל”צ/ק”צ), שעליו אנחנו נלחמים קשה בכדי להוזיל אותו, ואם לא נמשוך אותו הראשון אין שום הבטחה מצד הבנק לשמור על רמת הריביות.
ובכן, בואו נעשה בזה סדר.
המשיכה הנבונה צריכה להיות בסדר הבא:
- קבועה בראש ובראשונה.
כמו שכבר כתבתי, אין הבטחה של הבנק לשמר לנצח את הריביות שהשגתם בעמל קשה (לבד או עם יועץ) במו”מ מול הבנק.
אם לא תקחו עכשיו – הריביות תהיינה מושא לבדיקה בעת משיכת המנה הבאה.
אם ישתנה העוגן או ישתנה הדירוג של הלווה בעיני הבנק – ייתכן מאוד שהריבית תשתנה לרעת הלווה.
- משתנה תהיה המשיכה השניה.
אמנם השינוי בה כל זמן רב יחסית, אבל עדיין יש אינטרס לקבע אותה.
פרט לכך, טווח הריביות במסלולים האלו לרוב לא רחב כמו המסלולים הקבועים.
- הפריים יימשך תמיד אחרון, פשוט מפני שאין שום יתרון לקחת אותו לפני סיום המשיכה.
גם לו לקחתם אותו ראשון, עדיין הוא יתעדכן ברגע שהפריים יעודכן.
לפיכך, חבל לשלם מראש על מסלול שהריבית בו משתנה בין כה וכה מיד עם שינוי בפריים.
כמובן שזו הדרך העקרונית להתנהלות.
במידה ויש אילוצים אחרים (ובהחלט ייתכנו כאלה… כל לווה והסיפור שלו) אז עושים חושבים, ומקפידים על הכלל הכי חשוב שבכל משיכה תעמדו בדרישות הרגולטור (לפחות שלייש קבועה ולא יותר משליש פריים)
ובכל מקרה החשוב ביותר הוא לא להתפתות לתשלום הנמוך ביותר כשאין אילוץ כזה..
תכנון נכון של המשכנתא בעזרת איש מקצוע יסייע לכם להינצל מהמוקשים האלו.
אשמח ללוות גם אתכם בתכנון המשכנתא. יחד נעשה את זה נכון.
